(经济观察)三个变化彰显中国楼市更加成熟
中新社北京12月11日电 (记者 庞无忌)经历4年多的调整和再平衡，中国房地产市场已在多个领域显现重大变化。行业专家指出，楼市正自发调整以适应高质量发展新阶段，其供求结构、交易格局与企业运行模式等均在积极转型。
其一，交易总量逐步趋稳。
房地产交易中，二手房正占据越来越大的份额。重庆大学副校长刘贵文指出，传统以新房销售为主的增量交易正走向新房和二手房并举，并进一步迈向以二手房交易为主的成熟市场格局。
数据显示，今年1至11月，全国二手房交易网签面积在房屋交易总量中的占比升至45%。从国际经验看，进入城镇化后期，以存量交易为主是房地产市场发展的普遍规律。
一二线热点城市已率先进入存量时代。据中指研究院统计，今年1至11月，四个一线城市二手房成交套数占总成交量的比重均已超六成，其中北京二手房成交量占比超八成。除一线城市外，刘贵文表示，重庆、成都、杭州、南京等重点二线城市的二手住房成交比例也已超过新房。二手房市场对新房市场的“替代效应”日益明显。
在此背景下，分析房地产市场走势，需将新房与二手房的总供给与总需求纳入同一分析框架。数据显示，2025年前三季度，重点30城新房和二手房的总成交量同比已停止下降势头，显示出“筑底止跌”态势。
其二，“租购并举”格局逐步形成。
二手房对新房交易形成替代之外，近年来，租赁也成为住房供应的重要来源。随着租购并举的住房制度加快建立，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，长期以来住房市场“租”这个短板正被补上。
今年9月，中国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》施行，推动住房租赁市场进入法治化、规范化发展的新阶段。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强指出，一方面，许多青年人的住房消费观念发生变化，加之“租购同权”等政策加快落地，越来越多人选择租房住；另一方面，家庭型租赁需求持续增长，租赁市场的服务范围从单身青年向家庭群体延伸，市场结构更趋多元。
虽然短期内，租房会分流部分购房需求，但柴强指出，它能避免“买涨不买跌”甚至“追涨杀跌”等非理性行为，长期来看，能对房地产市场起到“减震”作用。未来，租赁市场与买卖市场将逐步形成功能互补、协同发展的稳定格局。
其三，市场分化特征显现。
过去“大中小城市房价普涨”的情形或难再现，市场格局呈现显著的分化特征。
中国住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹指出，曾经简单的一二三四线城市层级划分，已难以精准描摹行业全貌。即便是同一座城市内部，不同板块、不同项目的销售表现也拉开差距，有的楼盘持续热销、有的则面临去化压力，市场的复杂性和多元性愈发凸显。
在全国房地产整体销售市场增长尚未转正的大背景下，部分热点城市已率先展现出回暖向好的积极态势。据中指研究院数据，今年1-11月，深圳、南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长。厦门、贵阳、武汉、沈阳等城市房地产交易亦保持活跃。
新的市场形势对房企的业务模式提出新要求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，开发商的业务类型要从高强度投资、高速度回款的规模型导向，转变为合理适度投资、持续经营、注重单个项目精细打磨的运营商模式。“以规模论英雄”的方式将不再适用。
伴随阶段性“换挡”，中国楼市必将经历一系列变化和重构。“好房子”建设、城镇化的持续推进以及城市更新等领域的发展，也将带来房地产新供给、新需求和更多新特征。(完)
